42. 2019년 부동산 , '공시가격 폭탄'과 '풍선 효과'의 해

 

숨 고르기, 그리고 비규제 지역의 급등: 2019년 한국 부동산 시장, '공시가격 폭탄'과 '풍선 효과'의 해

 2019년은 한국 부동산 시장이 문재인 정부의 강력한 규제(8.2, 9.13 대책) 속에서 *일시적인 '숨 고르기'*에 들어갔다가, 하반기부터 *비규제 지역*을 중심으로 다시 불길이 옮겨 붙는 *풍선 효과*가 극명하게 나타난 해로 기억됩니다. 정부가 *공시가격 현실화*와 *민간택지 분양가 상한제*라는 두 개의 초강력 카드를 꺼내 들면서, 시장은 규제와 리스크에 대한 적응 과정을 거쳤습니다.

이번글에서는 2019년 부동산 시장을 관통하는 핵심 이슈인 '공시가격 현실화 폭탄', '서울 가격의 일시적 안정화', '비규제 지역의 풍선 효과', 그리고 *민간택지 분양가 상한제 재도입 예고*를 중심으로, 당시 시장의 역동적인 변화와 정책의 딜레마를 알아보겠습니다. 

1.  상반기: 규제의 압박 속 '숨 고르기'

2018년 9.13 대책 이후 강력해진 금융 규제와 보유세 강화 압박으로 인해 2019년 상반기 서울 부동산 시장은 2017년 이후 처음으로 상승세가 꺾이고 안정화되는 모습을 보였습니다.

1.1. 금융 규제의 관통 효과

• 대출 문턱 극대화: 2018년 9.13 대책으로 강화된 *LTV/DTI(40% 이하)*와 DSR(총체적상환능력비율) 도입으로 인해 대출을 통한 신규 주택 구매가 사실상 원천 봉쇄되었습니다. 이는 주택 구매를 망설이던 실수요자와 투자자 모두에게 강력한 진입 장벽으로 작용했습니다.

• 거래량 급감: 대출 규제와 더불어 2018년 4월 시행된 양도세 중과로 인한 매물 잠김 현상까지 겹치면서, 서울의 주택 매매 거래량은 역대 최저 수준으로 떨어졌습니다.

1.2. 공시가격 현실화와 보유세 폭탄 💣

정부는 투기 억제를 위해 2019년부터 *공시가격(정부가 세금 부과를 위해 정하는 주택 가격)*을 대폭 현실화했습니다.

• 공시가격 급등: 특히 서울 고가 주택 및 강남 재건축 아파트를 중심으로 공시가격이 20% 이상 급등했습니다.

• 종부세 부담 폭증: 공시가격이 오르자 *종합부동산세(종부세)*와 재산세 등 보유세 부담이 급증했습니다. 다주택자들에게는 실질적인 *세금 폭탄*으로 작용하여, 매도를 유도하려는 정부의 압박이 최고조에 달했습니다.

2.  하반기: 규제의 역설과 '풍선 효과'의 폭발

상반기의 잠잠했던 시장은 하반기로 갈수록 규제가 덜 미치는 *비규제 지역*으로 자금이 쏠리면서 다시 폭발적인 상승세를 보였습니다.

2.1. 비규제 지역의 광풍

• 수원, 용인, 성남 등 경기 지역 급등: 서울이 규제로 묶여 거래가 막히자, 풍부한 유동성은 조정대상지역이 아니거나 규제가 덜한 *경기도 비규제 지역(수원, 용인, 성남, 안양 등)*으로 이동했습니다. 이들 지역은 서울 집값과의 '키 맞추기' 기대감과 더불어, 상대적으로 대출이 용이하다는 이점 때문에 가격이 단기간에 수천만 원씩 급등하는 기현상을 보였습니다.

• 세종시의 재부상: 행정수도 이전 이슈와 비규제 지역이라는 이점이 결합되어 세종시 역시 전국 최고 수준의 상승률을 기록하며 투자자들의 관심을 끌었습니다.

2.2. 서울의 신고가 경신 재개

일시적인 하락세를 보였던 서울 핵심 지역도 하반기부터는 매물 부족 속에 신고가를 다시 경신하기 시작했습니다.

• 희소성 강화: 강력한 규제는 오히려 서울 아파트의 희소성을 극대화시켰습니다. 양도세 중과로 매물이 잠긴 상황에서, '똘똘한 한 채'에 대한 현금 부자들의 선호가 꺾이지 않았기 때문입니다.

• 저금리 유지: 미국과의 금리 역전 현상에도 불구하고, 한국은행은 기준금리를 1.25%까지 인하하며 시중 유동성을 더욱 풍부하게 유지했습니다. 이 유동성이 규제의 틈을 찾아 끊임없이 주택 시장으로 흘러 들어갔습니다.

3.  정부의 대응: '민간택지 분양가 상한제' 재도입

하반기 비규제 지역의 급등과 서울의 신고가 행진에 위기감을 느낀 정부는 2019년 연말, 초강력 추가 규제 카드를 꺼내 들었습니다.

3.1. 민간택지 분양가 상한제 재도입 (12.16 대책 예고)

• 정책 내용: 2014년 폐지되었던 민간택지 분양가 상한제를 서울 등 일부 과열 지역에 재도입하기로 결정했습니다.

• 목표: 주택 분양 가격 자체를 정부가 통제하여 주변 시세보다 훨씬 저렴하게 공급함으로써, *로또 청약*을 늘려 투기 수요를 억제하고 신규 주택 가격 상승을 막으려 했습니다.

• 시장 충격: 이 조치는 재건축/재개발 사업의 수익성을 획기적으로 악화시켜 사업 자체를 멈추게 만들 수 있다는 우려를 낳았습니다. 실제로 이 조치 이후 서울 재건축/재개발 추진 단지들은 사업 속도를 늦추거나 중단하는 움직임을 보였습니다.

3.2. 12.16 대책의 금융/세제 규제 추가 강화

정부는 분양가 상한제와 함께 12.16 부동산 대책을 통해 금융 및 세제 규제를 추가로 강화했습니다.

• 9억 원 초과 대출 규제 강화: 시가 9억 원 초과 주택에 대한 주택담보대출 LTV를 20%로 축소하고, 15억 원 초과 주택은 아예 주택담보대출을 금지했습니다. 이는 고가 주택 구매를 위한 자금줄을 완전히 끊으려는 조치였습니다.

• 종부세 세율 추가 인상: 다주택자에 대한 종부세 세율을 또다시 인상하여 보유세 압박을 극대화했습니다.

4.  2019년이 남긴 교훈: 규제 회피와 불평등 심화

2019년은 정부가 전례 없는 강력한 규제와 보유세 압박을 가했음에도 불구하고, 시장이 '규제의 벽'을 우회하며 상승 동력을 이어갔음을 보여준 해입니다.

• 풍선 효과의 증명: 강력한 핀셋 규제는 투기 수요를 잠재우기보다, 규제가 덜한 인접 지역으로 자금을 이동시켜 풍선 효과를 일으킨다는 정책의 한계를 명확히 드러냈습니다.

• 공급 축소 우려의 현실화: 민간택지 분양가 상한제 재도입은 당장의 분양가를 잡는 효과를 가져왔지만, 장기적으로는 재건축/재개발 사업을 위축시켜 미래 주택 공급을 급감시키는 씨앗이 되었습니다. 이는 2020년 이후의 서울 아파트 값 폭등의 가장 큰 구조적 원인 중 하나로 지목됩니다.

• 자산 불평등 심화: 현금을 동원할 수 있는 사람들은 규제가 덜한 지역이나 서울의 핵심 자산을 매입하며 자산을 불려나간 반면, 대출이 막힌 서민 실수요자들은 전세난 속에서 주택 구매 기회를 박탈당하며 자산 격차가 더욱 심화되었습니다.

결론적으로, 2019년은 강력한 규제 속에서 시장이 잠시 주춤했지만, 규제의 틈을 찾으려는 시장의 힘과 풍부한 유동성이 충돌하며 새로운 상승의 발판을 마련한 격동의 과도기였습니다.