45.2022년 부동산, '금리 쇼크'와 '규제 완화'의 시작

 

'영끌'의 눈물과 시장의 급랭: 2022년 한국 부동산, '금리 쇼크'와 '규제 완화'의 시작

 2022년은 한국 부동산 시장이 2014년부터 8년간 지속된 상승 사이클을 공식적으로 마감하고, 급격한 침체 국면으로 전환된 해로 기록됩니다. 전년도 하반기부터 시작된 금리 인상이 연중 내내 지속되면서 시장을 지탱하던 '유동성'의 힘이 사라졌고, 매수 심리는 얼어붙었으며, 가격은 기록적인 하락세를 보였습니다. 또한, 정권 교체와 함께 규제 일변도였던 정책 기조가 *규제 완화*로 방향을 틀면서 시장의 패러다임이 바뀐 해이기도 합니다.

이번 글에서는 2022년 부동산 시장을 관통하는 핵심 이슈인 '기준금리 역대급 인상 쇼크', '매매 가격 및 거래량의 대폭락', '윤석열 정부의 규제 완화 시동', 그리고 *금리 폭탄을 맞은 영끌족의 고통*을 중심으로, 당시 시장의 냉각 과정과 정책의 변화를 알아 보겠습니다. 

1.  상반기: 금리 인상 쇼크와 매수 심리 급랭

2022년 상반기는 이미 시작된 기준금리 인상이 시장에 본격적인 충격을 가하기 시작한 시기입니다.

1.1. '빅스텝'과 역대급 기준금리 인상

• 금리 인상 가속화: 2021년 8월 시작된 금리 인상은 2022년 들어 러시아-우크라이나 전쟁 등으로 인한 *글로벌 인플레이션(물가 상승)*이 심화되면서 더욱 가속화되었습니다. 한국은행은 물가 안정을 위해 4월, 5월, 7월 등 연중 금리를 올렸고, 특히 7월에는 *역대 최초로 0.5%p를 한 번에 올리는 '빅스텝(Big Step)'*을 단행했습니다.

• 대출 이자 부담 폭증: 기준금리가 2021년 0.5%에서 2022년 말 3.25%까지 치솟으면서, 주택담보대출 금리도 7~8%대로 급등했습니다. 이는 변동금리 대출 비중이 높았던 *영끌족*에게 원리금 상환 부담을 감당하기 어려운 수준으로 끌어올렸고, 시장에서 매수 수요를 급격히 위축시켰습니다.

1.2. 거래량 대폭락과 매수 심리 실종

• 거래 절벽 심화: 금리 인상으로 인한 이자 부담과 더불어, 이미 강화된 DSR(총부채원리금상환비율) 규제로 인해 대출을 통한 자금 조달이 원천적으로 봉쇄되었습니다. 이로 인해 주택 매매 거래량은 역대 최저 수준으로 떨어지며 '거래 실종' 상태에 들어갔습니다.

• 매수 심리 급랭: 2021년까지 치솟았던 매수 심리 지수는 2022년 들어 하락하였고, 가격 하락을 예상하는 관망세가 시장을 지배했습니다.

2.  정권 교체와 정책 기조의 대전환

2022년 5월, 윤석열 정부가 출범하면서 지난 5년간 이어졌던 규제 일변도의 부동산 정책 기조가 *시장 정상화와 규제 완화로 완전히 전환되었습니다.

2.1. 재건축/재개발 규제 완화 시동

• 안전진단 규제 완화: 윤석열 정부는 출범과 동시에 재건축의 가장 큰 걸림돌이었던 안전진단 기준 완화를 추진했습니다. 주거 환경 및 설비 노후도 배점을 높이고, 구조 안전성 배점을 낮춰 재건축 사업의 문턱을 낮추는 방향으로 정책을 변경했습니다.

• 1기 신도시 특별법 추진: 노후된 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)의 재정비를 위한 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법' 제정을 추진하며 대규모 공급 기반을 마련하려는 의지를 보였습니다.

2.2. 세제 완화 추진 (종부세, 양도세)

• 종부세 부담 완화 예고: 문재인 정부에서 징벌적으로 강화했던 종합부동산세(종부세) 부담을 완화하기 위한 방안이 추진되었습니다. 다주택자 종부세 중과세율을 낮추고, 1주택자에 대한 특별공제(2022년 한시적 14억 원)를 적용하는 등 세 부담을 덜어주려 했습니다.

• 양도세 한시적 중과 유예: 다주택자들에게 적용되던 양도소득세 중과세율을 1년 한시적으로 유예하여, 잠겨있던 매물을 시장에 유도하는 *퇴로*를 열어주었습니다.

3.  하반기: 가격 하락의 본격화와 '영끌족'의 고통

정책 규제 완화에도 불구하고, 시장은 금리 인상이라는 거대한 파도 앞에 무너졌고, 서울을 중심으로 가격 하락이 본격화되었습니다.

3.1. 서울 아파트 가격 하락 전환

• 하락 국면 진입: 2022년 하반기, 서울 아파트 매매가격은 수년 만에 하락 국면으로 전환되었습니다. 특히 2021년 폭등을 주도했던 노도강(노원, 도봉, 강북) 및 고가 아파트 단지를 중심으로 하락 폭이 크게 나타났습니다.

• '급매' 등장과 호가 붕괴: 금리 압박을 견디지 못한 '영끌족' 소유자들이나 다주택자들이 급매물을 내놓기 시작하면서, 시장의 호가(부르는 값)가 빠르게 붕괴하고 거래 가격이 수억 원씩 떨어지는 현상이 속출했습니다.

3.2. '역전세' 위험의 대두

매매 가격 하락과 더불어, 2020년 임대차 3법 시행 직후 폭등했던 전세 계약들이 2년 만기 시점을 맞으면서 '역전세' 위험이 대두되었습니다.

• 전세가 하락: 매매 가격 하락과 입주 물량 증가(일부 지역)가 겹치면서, 전세 시세가 2년 전 계약했던 금액보다 낮아지는 '역전세'가 발생하기 시작했습니다.

• 집주인 부담 증가: 집주인이 세입자에게 보증금 차액을 돌려줘야 하는 상황이 발생했고, 대출 규제로 인해 자금 마련이 어려워지자 매도 압력이 더욱 커지는 악순환이 발생했습니다.

4.  2022년이 남긴 교훈: 유동성의 종말과 시장의 재편

2022년은 8년 상승 사이클의 막을 내리고 시장이 근본적으로 재편되는 전환기였습니다.

• 유동성 중심 시대의 종말: 시장의 가장 큰 동력이었던 '저금리 유동성'이 '고금리'에 의해 완전히 흡수되면서, 부동산 시장은 자본력보다는 실질적인 수요와 공급이라는 기본 원칙에 따라 움직이는 시기로 돌아섰습니다.

• 정책의 한계와 통화 정책의 힘: 정부가 아무리 규제를 완화하고 부양책을 시도해도, 중앙은행의 통화 정책(금리) 앞에서는 힘을 쓰기 어렵다는 사실이 극명하게 입증되었습니다.

• 부채 리스크 현실화: 가격 상승기에 '영끌'했던 가계들이 금리 인상 리스크에 무방비로 노출되면서, 가계 부채 문제가 단순한 경제 이슈를 넘어 사회적 고통으로 현실화되었습니다.

결론적으로, 2022년은 정책 기조는 완화로 전환되었음에도 불구하고 금리 쇼크라는 강력한 외부 요인에 의해 부동산 시장이 급격히 냉각되고 '하락 국면'에 들어섰으며, 지난 5년간 쌓였던 부채 리스크가 폭발하기 시작한 격동의 한 해였습니다.